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2008年10月25日 市區重建的異想天開 市區重建局提出復修旺角上海街和太子道西的兩列戰前唐樓，大搞「大眾食街」和「文藝花墟」，圖以「保育」之名博取市民的掌聲。然而許多一直監察市建局工作的朋友都不大領情，認為此計劃只是「假保育」。筆者理解這種指控，卻同時希望指出要做到「真保育」，在現有的體制下困難重重。 表面上看，相對於市建局過往的推土式重建，計劃有兩個可取之處。首先，發展將以復修而非拆卸重建主導，原有的建築特色得以保留。再者，發展將不包括興建大商場和摩天豪宅，不會嚴重增加該區人口密度。從這兩點來看，此計劃較許多其他的市建局項目優勝。 然而從社區發展的角度出發，卻不見得有多大的改進。過往剷平喜帖街之舉受到非議，不單因為拆毀了灣仔區僅餘的完整唐樓群，更是破壞了區內印刷商戶賴以為生的行業聚集。 現時於上海街一帶也聚集了不少專營建材用品的店戶，是旺角區其中一個相當有趣的小商圈。市建局對他們將會因計劃而被強迫遷離，似乎未見有特別照顧，難怪朱凱迪將計劃批為「強制收購＋翻新＋搞噱頭商業發展」。 筆者理解「假保育」的批評，卻不確定在現有的客觀體制條件之下，市建局有可能做到一個百分百完美、滿足各方要求的「真保育」。在此我們不妨來個大膽假設，提出一個尋求「真保育」的另類方案，且看是否可能實現。 最簡單的做法，是讓所有原住客可以選擇在復修或重建後遷回原址，在相同大小的單位中繼續生活。這樣，利東街的印刷店、花園街的運動用品店，還有上海街的建材店，便統統都可以留下來。而在區內活了數十年的老街坊，也不用因重建而各散東西。 這個看起來最能保存社區脈絡的做法，卻會導致許多嚴重問題。首先，復修或重建後的單位的帳面價值將以倍數增加，業主將有極大的誘因將單位出售。如是者，社區脈絡同樣會蕩然無存，納稅人卻間接資助了原業主發財，製造嚴重的道德風險。這個出發點本來相當善良的做法，將會使重建區變成潛在金礦，引來更多的財團插旗落釘，擾亂區內原有的社會秩序，使原要保存的社區脈絡在市建局來臨前就被毀滅。 此方案的另一個問題，則是誰來付鈔。要做到「一呎換一呎」，市建局無可避免地要把重建後的摩天豪宅建得更高，以售樓收入來抵消復修或重建的成本。然而市民大眾已不想再見到山脊線被竹籤樓穿插，海岸線被屏風樓阻擋，此一進路只會換來環保組織的抗議。雖說市建局在個別的項目中有利可圖，然而在整體需要自負盈虧的基礎下，仍難以從根本上改變現行的重建模式。 要滿足所有人的要求，筆者只得來個異想天開，假設市建局可如社會福利署一樣每年獲得撥款，使其重建計劃的社會承擔可以毋須因財務承擔而犧牲。這樣，設計一個可以既容許原住客選擇重建後有條件遷回原址，而又毋須興建摩天豪宅以填補重建成本的方案，才有可能出現。這個假設，說穿了就是把市區重建的成本轉到公眾的身上，期望納稅人把提升社會整體的居住質素看成與教育和醫療對等，同樣值得庫房每年投放公共資源。 市區重建策略的檢討尚有一年多才完成，筆者期望輿論可以在監察市建局個別項目的執行之餘，為背後的價值判斷和難題來個公眾大辯論。香港有一千多平方公里的空間，是個既定的事實。在不填海、不威脅郊區生態、不興建屏風樓、不挑戰丁權、不增加交通壓力，和不能與視樓價如命根的中產作對的前提下，如何能同時減低城市密度和增加居住空間，讓不分貧富也能安居樂業，既需要將心比心的人文關懷，也需要通盤分析的制度思考。